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貸家って
オーナーチェンジで古い貸家を買って、1年ほどで退去となりました

入居期間は2年と少し。予想外でした。

貸家を買うときは、「まだ入居して1年くらいなので、数年はそのままだろう」と

安易に想定していました。

上手くいかないものですね。

室内も予想以上に傷んでいて、

原状回復費用が大きくなりそう…


ただ、時期も良かったのですが、退去から1カ月以内に申し込みをいただきました

貸家は古くて、室内も床や壁紙、浴室などリフォームが必要が部分も多かったんですが、

そんな状態でも申し込みをもらえたことに驚きました。

場所的には人気校区内で、生活の利便性も良いことが功を奏したのかもしれません。

それに、戸建の賃貸需要ってあるんだなと感じました
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[2015/03/21 00:18] | 戸建 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
考えているつもり
戸建の続きです。


経営規模が小さいので、現金が増えるスピードは早くありません。

そんな状況で、戸建に現金を使うことは賢い選択ではないかもしれません



長期で持つのか、短期で売却するのか、

短期で規模拡大をするのか、リスクを取とらず時間をかけるのか…。

不動産投資や賃貸経営には、それぞれの方針があると思いますが、

今回の戸建購入にあたり、物件以外のことも考えました。



1棟目のアパートは買った時に空室が多く、

取得してらからも入居率の低さに苦労したので、

目の前の空室対策やコストを下げる方法などで頭がいっぱい

という状況が続いていました。

しかし、今回の戸建購入にあたり、

現金の推移を皮算用したり、

アパートの入居率とキャッシュフローの状況を見直したり、

いろんなことを考えました。



目の前の空室対策などで近視眼的なことしか考えていなかった…。

中期的な経営の目標や現金の使い方について考える良い機会でした

人って、「考えているつもり」でも、

意外と考えてないんですね。

より具体的な目標を考えることがモチベーションにもつながる。

改めて、そう思いました



[2013/11/11 08:00] | 戸建 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
戸建購入③
戸建の購入、本当にアッという間でした。

はじめは「安くなったら買おうかな」という気軽な気持ち

だったのですが、トントン拍子で話が進みました


交渉をしているうちに、ネット上の売り出し価格が下がり、

問い合わせが増え、買い付けも入ったようです。

私としても「早く交渉を進めないといけない」と焦った気持ちが出てきました

私が買った価格より50万円高くても、買う人はいたのではないかと思います。


ただ、現金決済の利点であるスピードで話は纏まってしまいました。




現金決済、楽でいいですね。

書類の数、押印の数が少ないし、保証人も要らないし…。

でも、事業としてみて、ここで現金を使ってよかったのか?

どうなんでしょう?

[2013/11/08 08:00] | 戸建 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
戸建購入②
戸建購入の話の続きです。



地域的には、スーパーやドラッグストア、

金融機関などが近くにあって、バス通りまでの

アクセスも良好。

妻の実家の近くで、良く知っている地域なので、

「生活しやすい立地だな」という想像ができました

人口が増えている地域ですが、大型の進出企業が雇用を支えている

土地柄ではありませんので、景気に大きく左右されることはなく、

住宅地としての需要は長期的にあるのではないか…。



細長い敷地で、土地は30坪ほど。

40坪ほどあれば一般宅地としての需要もあるかもしれませんが、

少し小さいですね。

ただ、2階建ての2LDKという小さい家なので、

小型車なら2台の駐車が可能です。

貸家としては合格点だけど、一般住宅としては小さい…

そのため、売るのが難しかったのかもしれません



「利回り20%超」のような、

すごくお得な買い物ではなかったです。

その代り、オーナーチェンジ物件なので客付の苦労もない。

大きな儲けもないけど、大きなリスクもない。

まさに、ローリスク、ローリターンですね。



ただ、比較的安く買えたので、

売り方次第で面白い物件だと思います。

その時の経済環境にも左右されますが…。


[2013/11/05 23:00] | 戸建 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
戸建購入
古い戸建を購入しました

不動産屋から川上情報をもらったとか、

銀行からの紹介された任意売却物件とか、

そんなものではありません。

不動産サイトに掲載されていたフツーの物件です。

築30年弱の小さな戸建で、現金で買いました。



以前からサイトに掲載されていることは知っていたのですが、

値下げされて表面利回りが10%弱になったので、交渉してみようと…



現金買いを前提に考えていたので、資金的に無理はしないつもりで交渉スタート。

希望の金額を仲介する不動産会社に伝え、オーナーに話をふってもらいました。

すると、100万円ほど価格が下落。それでも、私の希望価格とは開きがあったのですが、

お互い歩み寄るかたちで契約に至りました。


結果的に、表面利回りは12%。

入居中ですので、リフォームや客付けは必要ありません。

保険や管理費用を除いても、10%程度の利回りは確保できると思います。



資金効率が悪いことは分かっていたのですが、

良い物件を見つける能力や人脈もないし、

「手間がかからない」(退去がなければ)と言われる戸建に憧れもあって、

買ってしまいました。



本当は2棟目のアパートを買いたかったのですが、

予想以上に交渉がトントン進み、

現金決済のため、あっという間に決済に至りました


 つづく…

[2013/10/30 22:00] | 戸建 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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