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夜明け前⑦
前回書いたように、価格交渉も上手くいかないまま、

融資条件も厳しい状況で、1棟目を買ってしまいました。


1棟買うまでに実際に見た物件数は、資料を見て自分だけで確認に行った物件や、

管理会社に案内してもらた物件をあわせても、10棟程度です。

少ないですね。

不動産投資に興味を持って、勉強し始めて、半年程度で買いました。

最低限の表面利回りと、紹介によって融資が受けられる状況ということで、

思い切って決断しました。

それに、サラリーマン業の事情もあって、早く買いたいと思っていました。



今は何とか運営できていますが、将来的にはどうなるか分かりませんので、

成功か失敗かは判断できません。

もう少しじっくり1棟目を選んでも良かったのかなと思います

ただ、アパート経営をしてみて、打つ手はいろいろあることも分かりました。

「打つ手」を打てるように、時間的、金銭的な余裕を持ってアパートを経営する

必要があると思います。



次回からは、取得後のアパート運営について書きたいと思います。

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[2013/05/18 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前⑥
抽象的なことばかりでは面白くないですよね。

1号物件取得までの話です。

物件はネットにも公開されていたものでした。

その時点で、表面利回りは15%ほどはあったと思います。

だから、ネット上でチェックした人は多かったのではないかと思います。

外観の雰囲気や競合が多い立地ということで、売れ残っていたのかもしれません。


私も実際に見てみて、決して満足したわけではありません。

修繕もこれから多くなるだろうという予想もできました。

ただ、築20年ほどで家賃はすでに下がっていますので、大きく下がることはないし、

大きなマイナスはないのかなと思いました。


価格交渉では、結果的に1割ほど下がりました。

リフォーム代などを見積もって、理詰めで交渉することも考えましたが、

売主が年配の女性でしたので、それもやめました。

それに、不動産会社には仲介手数料も下げてもらったので(こちらから要求した訳ではない)

あまり強引に交渉を進めることもできませんでした。


振り返ると、はっきりと希望金額を提示した方がよかったと反省しています


結果は、表面利回り17%ほどの価格になりました。

立地にもよりますが、中古のアパートだと、最低限のラインだと思います。

しかし、以前にも書いたように融資期間が予想より短かったので、

キャッシュはなかなか残りません。


次はもっといい条件で買いたいと思います。
[2013/05/15 00:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前⑤
サラリーマンの仕事が忙しくて、ブログをさぼってしまいました


すでに不動産投資を始めている人にとっては面白くないかもしれませんが、

アパートを買うまでの話を続けたいと思います。


融資は不動産会社の紹介で受けることができました。

いわゆる「属性」が良くない私としては、金融機関を紹介してもらったことは

幸運だったのかもしれません。



その物件ですが、築20年ほどで、周辺には大学がいくつか立地していますので、

「学生向け」というイメージがある地域に立地しています。

私も、基本的には学生をターゲットとしていこうと考えました。

ただ、供給は過剰な地域ですので、ある程度の空室は覚悟しなければいけない。

そのような状況で、満室時家賃に占める返済比率は50%以下に抑えたいと実感しています。

できれば、45%以下に。


しかし、融資の条件は厳しかったですね。

融資期間が耐用年数以内ということで、10年程度。

15年くらいまで伸ばせないかと交渉したのですが、撃沈でした


結果的に返済比率は50%を少し超えることになりました。

実際にアパート経営してみて、やはり50%以下に抑えたいと思いますね。

特に古いアパートだとメンテナンス費用も嵩みますし…。


ただ、100%満足する物件を求めていたら、いつまでも買えませんよね。

まず、一歩踏み出せたことはよかったと思います。

そう思うことで、自分を励ましています

[2013/05/09 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前④
どうやって融資を受けるのか?

もちろん、金融機関に相談すれば何かしらの答えがでるはずですが、

闇雲に融資を申し込んでも効率が悪いはず。

無精者で小心者の私は、「なにか上手い方法はないか」と悶々としていました。


その時、たまたま気になっていた収益物件があったので、

その管理をしている不動産会社を訪ねることにしました。

その会社は、設立10年も経たない、比較的新しい不動産会社・T社でした。

売買担当者にアポイントをとって、訪ねたのたのですが、

行ってみると、社長も含めて対応をしていただきました。

それに、融資の相談も含めて話を聞いてもらい、

金融機関を紹介してもらえるという話に…





物件数では、地場大手が多くの案件を抱えています。多くの選択肢があると言えます。

ただ、一人の顧客として考えた場合、ライバルの顧客も多いので、

そのなかで、優位な立場を保つことは難しくなります。特にサラリーマン大家では…。




その点、T社は丁寧な対応をしていただきました

大手に比べて小さな組織だからこそ、そのような対応をしてもらえたのだと思います。


結果から言うと、T社から1号物件を買うことになりました。

利回りなどの諸条件は大切ですが、やはり、私にとっては、

融資を受ける道筋が見える、ということが大きかったと思います。

この判断が良かったのか悪かったのかは分かりません。

「不動産投資は物件選びが最も大切なので、そんなことで物件を選ぶべきではない」

という批判もあるでしょう。

その通りだと思います。

ですから、これから不動産投資を始める人には、「こんなスタートの仕方もあるんだ」

という参考にしてもらえればと思います。



大きな組織には知名度や情報量の多さなどの強みがあります。

しかし、小さな組織にも強みがあります。

自分にとってどのような組織(パートナー)がウィンウィンの関係をつくれるのか。

それを考えることも必要だと思います。


[2013/05/06 00:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前③
少しの現金と、周囲の理解があっても、実際に物件を見極めて、

金融機関の反応を見なければ、融資を受けられるかわかりません。



インターネット上の収益物件の情報をチェックするとと同時に、

地場大手の不動産会社の収益物件担当者(売買部門)を訪ね、

物件資料をもらい、具体的な検討を始めました。



やはり、気になったのは「こんな私でも融資を受けることは可能か?」ということです。

そこで、地場大手の担当者に、年収や金融資産、親類の理解・支援などを説明し、

融資の可能性を訪ねたのですが、「金融機関に訪ねてください」とのことでした。

その通りだと思います。金融機関に具体的な物件をもって、相談に行けばいいのです。

ただ、金融機関に相談するにしても、融資に積極的な金融機関の情報などを聞けないかと

思って相談したのですが、担当者の対応は事務的なものでした



地場大手の担当者としては当然の対応かもしれません。

属性の悪い新参者の相手をしなくても、地主系の大家や十分な資金力がある投資家との

付き合いがあるわけです。

「融資が受かられるか分からないようなサラリーマンの相手をしている暇はない。

物件資料は渡すので、金融機関と話をつけてから、来てくれ」

という気持ちが本音だったんでしょう。

地場大手の不動産会社を回っての感想は、「相手にされてないな」ということでした。



物件資料を持って、金融機関に飛び込むしかないのか?

どのような物件であれば融資を受けられるのか。

資産価値が高い物件は担保評価も高くなるが、利回りが下がることが多いので、そんな物件を買っても仕方ない。


では、どうすればいいのだろう。

誰かにアドバイスを受けることはできないのか?



やはり、融資という点では壁にぶつかってしまいました




[2013/05/05 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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