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1棟目リフォーム③
1号物件取得後の空室対策の続きです。
(失敗事例として参考にしてください)


かっこいい1部屋をつくって、その効果で他の部屋へ誘客する

という狙いは分かります。ただ、40万円は高い…。

そこで、一部の設備を自ら調達したり、部分的にリフォームを断念しました。

キッチン設備を入れ替えなければ、大幅に削減できるのですが、

キッチンがそのままでは全体の雰囲気が悪くなるので、入れ替えることにしました。

結局、35万円ほどになりました。





前回書きましたが、例えば同じ40万円であれば、2部屋に20万円ずつ使った

方がいいのではないか?と考えました。

しかし、周辺の空室状況をみると、「ただの1K」では競合が多すぎて、

私の物件も埋もれてしまうという懸念がありました。

空室対策としては、物件面だけではなく、広告料アップ(アップしなくても2ヵ月分です)

などの対策も考えたのですが、大きな効果があるとは思えませんでした。

広告料は残りませんが、設備は残りますので、せっかくなら設備に使いたいという考えもありました。

それに、完成イメージを見て、「かっこいい部屋」をつくりたい

という見栄があったのかもしれません…。



とにかく、数ある空室のうち1部屋については大幅なリフォームをすることにしました。

リフォームプランを決定するまで、取得から1ヵ月以上かかってしまいました








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[2013/05/30 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム②
1号物件取得後の空室対策の続きです。


3万円ほどの家賃の部屋にどのくらいのリフォーム費用をかけるのか?


部屋の状態によって必要な費用は変わってくると思います。

床材や壁紙を張り替える必要がある部屋があったので、

せっかくリフォームするのなら、趣向をこらしたものにするという狙いでした。

床や壁紙に加え、照明設備、キッチン、ドアノブなども含めた費用で40万円超。


単純に、その部屋だけで採算を考えると、40万円超は厳しいと思いました。

入居までには、リフォーム必要だけでなく、広告費なども必要です。

それらも合わせると、入居まで50万円近くかかってしまいます。



ただ、管理会社としての狙いは、

「カッコイイ部屋をつくって、それをきっかけに物件の内見人を増やす」

ということでした。

つまり、リフォームした部屋を起爆剤として、ほかの部屋にも入居付けをする狙いです。


確かに、繁忙期を過ぎた状況で、競争環境も厳しく、空室も多い。

そこで、一つの部屋としての採算ではなく、物件全体のPRを考えたリフォーム…。

何かしらのPR材料が必要だという考えは理解できます。

しかし、私としては、同じ40万円を使うなら、20万円のリフォームを

2つの部屋に施すのがいいのではないか、という考えを持っていました。


さあ、どうしよう…



[2013/05/28 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム①
物件取得後の空室対策の続きです。


空室が5室ほどありましたが、前オーナーは物件を手離す意向でしたので、

最低限の原状回復しかできていない部屋もありました。

そのなかで、1階と3階のそれぞれ1戸を「決め部屋」としました。


1階は、賃料を低く設定し、初期費用も抑え、価格面を訴求。

どの部屋も敷金0、礼金0のいわゆる「ゼロゼロ物件」ですが、

さらに、初期費用の負担も限りなく少なくする(オーナー負担)ことにしました。


3階は、最低限の原状回復の割には程度が良く、角部屋だったので、

誘客もしやすいということで「決め部屋」としました。



問題は、リフォームが必要な部屋です。

床の痛みが激しく、フローリングの張替が必要な部屋がありましたので、

その部屋に趣向を凝らしたリフォームをしてPRするということにしました。

リフォーム業者から提案されたプランは、床材にこだわった部屋ということで、

キッチンの交換も含まれていました。

完成予想図をみると、いい感じ、なんですが、問題は費用です。

40万円を超える金額でした。

リフォームしても、物件そのものが古いので、家賃は3万円代前半です。

40万円超のリフォームが必要なのか?


これまで賃貸経営の経験がない私にとっては難しい問題でした




[2013/05/26 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
小さなことから
アパート経営をスタートしたものの、空室が多い…。

なかなか先は見えなかったのですが、まずは管理会社と

空室対策について話し合いました。

リフォームや設備の入れ替えが必要なところを確認するとともに、

優先して埋める部屋を決めました。



リフォームを含めて、最初はある程度の空室対策費が必要と覚悟していたので、

大きな費用がかかる部分は、管理会社の担当者と方向性などを話し合うことに。

その話し合いを続けながら、まずは、できることから始めることにしました。


といっても、セルフリフォームの技術もありませんし、できることは限られています。

まずは、部屋の掃除です。原状回復時に清掃されていても、空室が長くなるホコリがたまっています。

それに、本などに書いてあったスイッチプレートの交換。確かに見た目は良くなりました。

シャワーなども交換しました。



拭き掃除をしてみると、汚れ以外の部屋の傷みにも気づきます。水回りの部品の交換をすると、

もっと綺麗にしようという気持ちににもなります。

清掃や簡単な設備の交換は、小さいことだけど、意外と大切なことなんじゃないかと思います






[2013/05/23 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
厳しいスタート
ただのサラリーマンの私が1棟目のアパートを買えたのはいいんですが、

厳しいスタートでした。



以前も書きましたが、繁忙期が終わったころに手に入れましたので、

その後、空室対策に苦労しました。

まず、取得に向けた交渉しているときに退去もあり、手に入れたときは、

3分の1が空室でした


返済と毎月の管理コスト(電気代、不動産会社への管理費、清掃費など)で、

なくなってしまうくらいの収入しかありません。

コストも見直しましたが、それでも厳しい状況でした。


空室が多いことは分かっていましたので、購入時にはリフォームコストも

念頭にいれていました。

ただ、老朽化している設備も多いですし、細かいところを見ていくと、

悪いところばかり目についてしまいます。


ある部屋はフローリングが古い、ある部屋はエアコンが古い、ある部屋は壁紙が汚れている、

ある部屋は床鳴りがする…。


空室対策を考えるために、管理会社の担当者と一緒に物件を見て回ったのですが、

最低限のリフォームだけでも、それなりの金額になることが分かりました。


そういう状況で、どのような優先順位で、どのような部屋をつくるのか…?

ど素人の私にとっては、難しい問題でした



[2013/05/21 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前⑦
前回書いたように、価格交渉も上手くいかないまま、

融資条件も厳しい状況で、1棟目を買ってしまいました。


1棟買うまでに実際に見た物件数は、資料を見て自分だけで確認に行った物件や、

管理会社に案内してもらた物件をあわせても、10棟程度です。

少ないですね。

不動産投資に興味を持って、勉強し始めて、半年程度で買いました。

最低限の表面利回りと、紹介によって融資が受けられる状況ということで、

思い切って決断しました。

それに、サラリーマン業の事情もあって、早く買いたいと思っていました。



今は何とか運営できていますが、将来的にはどうなるか分かりませんので、

成功か失敗かは判断できません。

もう少しじっくり1棟目を選んでも良かったのかなと思います

ただ、アパート経営をしてみて、打つ手はいろいろあることも分かりました。

「打つ手」を打てるように、時間的、金銭的な余裕を持ってアパートを経営する

必要があると思います。



次回からは、取得後のアパート運営について書きたいと思います。

[2013/05/18 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前⑥
抽象的なことばかりでは面白くないですよね。

1号物件取得までの話です。

物件はネットにも公開されていたものでした。

その時点で、表面利回りは15%ほどはあったと思います。

だから、ネット上でチェックした人は多かったのではないかと思います。

外観の雰囲気や競合が多い立地ということで、売れ残っていたのかもしれません。


私も実際に見てみて、決して満足したわけではありません。

修繕もこれから多くなるだろうという予想もできました。

ただ、築20年ほどで家賃はすでに下がっていますので、大きく下がることはないし、

大きなマイナスはないのかなと思いました。


価格交渉では、結果的に1割ほど下がりました。

リフォーム代などを見積もって、理詰めで交渉することも考えましたが、

売主が年配の女性でしたので、それもやめました。

それに、不動産会社には仲介手数料も下げてもらったので(こちらから要求した訳ではない)

あまり強引に交渉を進めることもできませんでした。


振り返ると、はっきりと希望金額を提示した方がよかったと反省しています


結果は、表面利回り17%ほどの価格になりました。

立地にもよりますが、中古のアパートだと、最低限のラインだと思います。

しかし、以前にも書いたように融資期間が予想より短かったので、

キャッシュはなかなか残りません。


次はもっといい条件で買いたいと思います。
[2013/05/15 00:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
サラリーマンの弱み
サラリーマン大家の弱みって、やっぱり、時間的制限があることだと思います。

専業大家なら、物件探しに時間をかけ、すぐに現物を見に行くこともできますし、

管理や修繕にもより多くの労働力を投入できます。



私の場合、地方のホワイトカラーのサラリーマンですが、

それなりの残業もありますし、週休二日でもありません。

30代になると、責任も重くなり、後輩の指導を任せられたり、

いつの間にか、時間が無くなっています。

プライベートでは、子育て世代になりますし…。



不動産投資に限らず、副業をしようと思えば、

金銭的または時間的な負担があります。

自分としてどれだけの負担ができるのか、また、家族の理解があるのあか。

その程度はそれぞれ違うと思います。

ただ、何かを得るためには何かを手離さなければいけないと、思います。


私の場合、不動産投資をする大きな理由は、時間的な余裕がほしいからです。

もちろん、経済的なこともありますが、サラリーマンのような時間の使い方を

長い間続けることに疑問を感じています


将来、時間的な余裕がほしいので、今、金銭的・時間的な犠牲を払っているということです。

実際、サラリーマンをしながらアパート経営をして、大変だと思うこともありますが、

事業が順調なときに時間的な余裕ができることは素晴らしいと思います

満室になると経営が安定し、空室対策をする必要がなく、精神的にも楽になります。

そういう点では、サラリーマンをしながらの副業に向いているのかもしれません。




[2013/05/13 08:00] | サラリーマンについて | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
サラリーマンの強み
不動産投資をするうえで、サラリーマンという立場はどうなのか?


私は、サラリーマンの強みもあると思います。

サラリーマンといっても、いろいろな職業がありますし、一括りにはできませんが、

サラリーマンの経験を活かせる場面も多いのではないかと。



例えば、安定した企業で、それなりのサラリーをもらっていれば、金融機関から見た

「属性」は良くなるでしょう。


営業をしていれば、交渉術やコミュニケーション能力が高まり、売買交渉や管理会社との

関係づくりに役立つと思います。地域に密着した営業なら、そのエリアの不動産需要を

感じ取ることができます。


出張が多ければ、多くの地域のアパート需要が分かるでしょうし、個別の地域特性を知る

ことで、遠隔地での投資が可能かもしれません。


専門的な分野の仕事であれば、その仕事に携わっていないと知ることができないような

情報を得ることができるかもしれません。不動産投資にはインサイダー取引はありませんので、

その先取り情報で優位な投資ができることもあるでしょう。



要するに、どのようなアンテナを持つか、ということが重要なのかもしれません。

不動産のアンテナがなければ、目の前に情報があっても、受信することができません。

意識するか、意識しないか。意識すれば、いろんな情報が得られると思います。

サラリーマンをしていて、いろいろな情報に触れれば、有益な情報に接するチャンスも増えます。

もちろん、その情報が本当かデマか、有益かどうか、精査する必要はありますが、

まずは不動産を意識することが大切だと思います。


抽象的な話になってしまいましたが、結論は、サラリーマン生活にも不動産投資のヒントは

沢山あるということです。むしろ、不動産だけやっている人より、視野を広くすることもできると

思います
[2013/05/11 08:00] | サラリーマンについて | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前⑤
サラリーマンの仕事が忙しくて、ブログをさぼってしまいました


すでに不動産投資を始めている人にとっては面白くないかもしれませんが、

アパートを買うまでの話を続けたいと思います。


融資は不動産会社の紹介で受けることができました。

いわゆる「属性」が良くない私としては、金融機関を紹介してもらったことは

幸運だったのかもしれません。



その物件ですが、築20年ほどで、周辺には大学がいくつか立地していますので、

「学生向け」というイメージがある地域に立地しています。

私も、基本的には学生をターゲットとしていこうと考えました。

ただ、供給は過剰な地域ですので、ある程度の空室は覚悟しなければいけない。

そのような状況で、満室時家賃に占める返済比率は50%以下に抑えたいと実感しています。

できれば、45%以下に。


しかし、融資の条件は厳しかったですね。

融資期間が耐用年数以内ということで、10年程度。

15年くらいまで伸ばせないかと交渉したのですが、撃沈でした


結果的に返済比率は50%を少し超えることになりました。

実際にアパート経営してみて、やはり50%以下に抑えたいと思いますね。

特に古いアパートだとメンテナンス費用も嵩みますし…。


ただ、100%満足する物件を求めていたら、いつまでも買えませんよね。

まず、一歩踏み出せたことはよかったと思います。

そう思うことで、自分を励ましています

[2013/05/09 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
目標は何か
不動産投資の目標って…。



先輩投資家の皆さんは、資産規模やキャッシュフローの目標を立てている人が多いようですね。

「●億円規模」とか、「毎月●円のキャッシュフロー」とか。




私は、はっきりした目標は今のところ立てていません。

あえて言えば、「10年後をめどに、セミリタイアできる基盤をつくる」ということです。


経営的にも、自己啓発的にも、はっきりした最終目標を決めて、年次の目標を決めた方が

いいのだと思います。目標を立てると、動機づけにもなります。



私も、もう少し明確な目標を立てるべきなのかもしれません。

ただ、およそ2年間のアパート経営をして、「なかなか思うようにいかなかった」

という実感もあります。そういう意味では、目標を高くしすぎることには躊躇してしまいます。

それに、世間で騒がれているように、不動産市場の動きも活発化しているようです。

その影響がどのように出てくるのか、見えない部分もあります。



先輩の皆さんはどのような目標を、どのようなスパンで立てていらっしゃるのでしょうか?

私はまず目標設定から始めなければいけませんね


[2013/05/07 00:00] | 不動産投資全般 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前④
どうやって融資を受けるのか?

もちろん、金融機関に相談すれば何かしらの答えがでるはずですが、

闇雲に融資を申し込んでも効率が悪いはず。

無精者で小心者の私は、「なにか上手い方法はないか」と悶々としていました。


その時、たまたま気になっていた収益物件があったので、

その管理をしている不動産会社を訪ねることにしました。

その会社は、設立10年も経たない、比較的新しい不動産会社・T社でした。

売買担当者にアポイントをとって、訪ねたのたのですが、

行ってみると、社長も含めて対応をしていただきました。

それに、融資の相談も含めて話を聞いてもらい、

金融機関を紹介してもらえるという話に…





物件数では、地場大手が多くの案件を抱えています。多くの選択肢があると言えます。

ただ、一人の顧客として考えた場合、ライバルの顧客も多いので、

そのなかで、優位な立場を保つことは難しくなります。特にサラリーマン大家では…。




その点、T社は丁寧な対応をしていただきました

大手に比べて小さな組織だからこそ、そのような対応をしてもらえたのだと思います。


結果から言うと、T社から1号物件を買うことになりました。

利回りなどの諸条件は大切ですが、やはり、私にとっては、

融資を受ける道筋が見える、ということが大きかったと思います。

この判断が良かったのか悪かったのかは分かりません。

「不動産投資は物件選びが最も大切なので、そんなことで物件を選ぶべきではない」

という批判もあるでしょう。

その通りだと思います。

ですから、これから不動産投資を始める人には、「こんなスタートの仕方もあるんだ」

という参考にしてもらえればと思います。



大きな組織には知名度や情報量の多さなどの強みがあります。

しかし、小さな組織にも強みがあります。

自分にとってどのような組織(パートナー)がウィンウィンの関係をつくれるのか。

それを考えることも必要だと思います。


[2013/05/06 00:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前③
少しの現金と、周囲の理解があっても、実際に物件を見極めて、

金融機関の反応を見なければ、融資を受けられるかわかりません。



インターネット上の収益物件の情報をチェックするとと同時に、

地場大手の不動産会社の収益物件担当者(売買部門)を訪ね、

物件資料をもらい、具体的な検討を始めました。



やはり、気になったのは「こんな私でも融資を受けることは可能か?」ということです。

そこで、地場大手の担当者に、年収や金融資産、親類の理解・支援などを説明し、

融資の可能性を訪ねたのですが、「金融機関に訪ねてください」とのことでした。

その通りだと思います。金融機関に具体的な物件をもって、相談に行けばいいのです。

ただ、金融機関に相談するにしても、融資に積極的な金融機関の情報などを聞けないかと

思って相談したのですが、担当者の対応は事務的なものでした



地場大手の担当者としては当然の対応かもしれません。

属性の悪い新参者の相手をしなくても、地主系の大家や十分な資金力がある投資家との

付き合いがあるわけです。

「融資が受かられるか分からないようなサラリーマンの相手をしている暇はない。

物件資料は渡すので、金融機関と話をつけてから、来てくれ」

という気持ちが本音だったんでしょう。

地場大手の不動産会社を回っての感想は、「相手にされてないな」ということでした。



物件資料を持って、金融機関に飛び込むしかないのか?

どのような物件であれば融資を受けられるのか。

資産価値が高い物件は担保評価も高くなるが、利回りが下がることが多いので、そんな物件を買っても仕方ない。


では、どうすればいいのだろう。

誰かにアドバイスを受けることはできないのか?



やはり、融資という点では壁にぶつかってしまいました




[2013/05/05 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前②
前回の続きです。


私は一定の自己資金はありましたが、借金もなければ、資産もないサラリーマンです。

そこで考えたのが、周りの支援を得るということです。


幸いにも、妻の実家が物件を探している都市(九州の県庁所在地)にありましたし、

妻の親戚のなかに収益物件を持っている人がいました。

そのような親類の信用力を借りることで、融資を受けることができないかと…



まず、一つ目のハードルは妻の理解・協力だったんですが、

そこは順調にクリアできました。むしろ応援してくれました。

その次に、妻の両親も理解してもらって支援体制が整いました。



先輩大家さんの著作を読むと、奥さんや親類の反対が大きなハードルだった

という話も多いようですが、その点、私は恵まれていました。

そこで、話はトントン拍子で進み、具体的に物件探しに入りました。

結果的に、親類の物件も担保を入れることで、融資を受けることができました。





私の場合、親類に不動産を持っている人がいたことで、私個人の属性の悪さを

カバーできました。

例えば、自分の実家がある程度の都市部にあれば、その担保力を利用することも

できると思います。もちろん、両親や兄弟の理解は必要ですが、直接お金を借りるよりも

ハードルは低いのかと思います。

そう考えると、多くの人に不動産投資のチャンスはあるのではないかと。



別件で担保に入れる不動産がなくても、まず自己資金で買える収益物件から始めて、

時間をかけて、確実に規模拡大することもできるでしょう。

そういう意味では、早くから資金を貯めて、不動産投資のスタートを切ることが重要だと思います。


「不動産投資なんてできない」と考えている人が多いと思いますが、

私は多くの人が大家業をやれるのではないかと感じています。

自己資金の問題もありますが、自分の実家や親類なども含めて、どうやって資産を活用するのか。

その可能性を探ってみれば、いろんなチャンスがあるかもしれません。


一般論ですが、やはり、団塊の世代以上は資産を持っています。

それをどうやって早いうちに現役世代に渡してもらうか。

税制も、そのような流れになっていますが、個人としても動くことはできると思います。




[2013/05/04 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
夜明け前①
不動産投資を始める前の話です。

自己資金のところで書きましたが、私は明確な目的があって

貯蓄に励んでいたわけではありません。

ぼんやりと「何かできないか?」とは考えていましたが、答えは出ていませんでした。

実は、株に手を出したことはありましたが、結果は惨憺たるものでした


「今ある資金を有効に使えないか」と悶々としている時に、

不動産投資の本に出会いました。

数冊読んでみると、サラリーマンや地方でもアパート経営ができるのでは…と思えました。

そこで、

自己資金をつぎ込めば、投資用の区分所有が買えるのか?

土地値の古いアパートなら買えるかもしれない?

などと考えるようになりました。



私自身は安月給のサラリーマンですので、融資を受けることは難しい。

すると、区分所有か…。



と思っていたのですが、

「もし周囲の協力を得られれば融資を受けられるのではないか」と気がついたのです

長くなるので、続きは次回。



続きを読む
[2013/05/03 08:00] | 不動産取得まで | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
サラリーマンスパイラル
不動産投資とは直接は関係ないことなんですが、サラリーマンについて。

私も10年以上サラリーマンをしています。

ノルマによって大きく給与が上下するような職種ではないので、

一定の働きをすれば、一定のサラリーがもらえます。

ただ、働いているうちに、個人としての限界や、会社の限界、

業界が抱える構造的な問題などが見えてきますよね。




会社は、「毎月のサラリー」というニンジンを与えながら、

様々な仕事を押し付けてきます。

それは、業務上のことだけでなく、同僚や上司との付き合いなども含めて。

目の前の仕事に追われ、社内外の付き合いをこなしているうちに、

いつのまにか、どっぷりサラリーマンになってしまいます。

その日々の不満を、お酒で飲んで、愚痴を言って、会社の将来を嘆き、

慰め合うことで、自分を納得させます。

そんなサラリーマンスパイラル(私の造語です)に嵌っている人が多いのかなと思います。


私は、多くの休日出勤をして、多くの残業をしてきました。

その分、自由時間がなくなりました。

自由時間がなくなり、精神的に苦しくなると、体の調子も悪くなりました。

やはり、自由時間や健康が大事なんだと認識しました。


もともとサラリーマンに向いていない性格なのかもしれませんが、

いつの間にか、精神的にも、経済的にも会社に依存しない方法を考えるようになっていました。


精神的には、趣味を充実させること。経済的には、副業です。


今は実際に不動産投資をしているわけですが、それでも日々のサラリーマンとしての仕事をこなしていると、

周囲のサラリーマンスパイラスに巻き込まれそうになります

サラリーマンとして立派であることが素晴らしいことのように錯覚してしまうんですよね。


だから、同じような志の人と交流して、大家としてのモチベーションを持ち続けたいと…。

今年の目標は、大家仲間をつくることです。

よろしくお願いします



















[2013/05/01 08:00] | サラリーマンについて | トラックバック(0) | コメント(2) | page top
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