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ネコ。。。
1棟目の物件の近くに野良ネコが結構います。

ネコそのものは可愛いのですが、ゴミステーションからはみ出た

ゴミを散らかしてしまうし、困っています。

それに、夜に物件に行ったときに数匹のネコと遭遇すると

怖いんですよね

入居者の人も嫌なんじゃないかと…。


そこで、野良ネコ対策をしようと思って、ネコ忌避グッズを探しています。

いろんな対策や方法があるようで、どれがいいのか迷いますね。


近々、ネコ対策を試してみようと思っていますので、

その経過や結果をブログで報告しようと思います
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[2013/06/27 00:00] | 不動産投資全般 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
キッチンのリフォーム
建築後20年を過ぎると、補修やリフォームが次々に必要になりますね。

物件の取得前から覚悟はしていましたが、予想通り、大変ですね


建具の不具合などもありますが、物件にとって大きな問題は水回りです。

キッチンやバスは、どうしても古さが目に付きます。

特に1Kの場合、玄関に入るとすぐにあるキッチンが第一印象に大きく影響します。


ただ、そのキッチンを新しいものに入れ替えると、結構なお金がかかってしまいます。

費用を抑えながらも、見かけを良くするために、カッティングシートを貼るという方法もあるようです。

自分でシートを貼れるなら、コストは抑えられますが、まだ挑戦したことはありません…。


20年以上前のキッチンですので、そろそろ寿命も近い。

思い切って新しいシンクに取り替えようか…。

空室が少ないと、そんなことを考えてしまいます。


ただ、「初心者の大家は過剰なリフォームをしてしまう」という指摘もあります。

セルフリフォームで乗り切った方がいいのか、新しいもに取り替えた方がいいのか。

難しいですね。


実は、退去予定の部屋でキッチンをどうするか検討しています。

まだ答えは出ていません。

どうしようかな…。





[2013/06/25 08:00] | リフォーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
モデルルーム化④
モデルルーム化の続きです。


1棟目を購入して、空室がたくさんあったので、その1室に

一人がけソファ、ラック、テーブルなどを置きました。

モデルルーム



案内した不動産会社に話を聞くと、「いい反応です」ということ。

ネット上にもたくさん写真を載せてもらって、人目を惹く効果はあったのではないか。


ただ、なかなか入居は決まりませんでした。

秋が過ぎ、冬も過ぎ、春に…


結局、家具を揃えて入居が決まるまで半年ほど時間がかかりました。

結果を見ると、失敗でしたね


私としては、部屋の雰囲気は悪くなかったと思います。

しかし結果的には、即効力がある対策ではなかった…。

ただ、物件全体で空室が多い状況だったことも影響していると思われます。

それとも、私の趣味が悪かったのか…。



センスの良いモデルルームをつくれれば効果はあるのでしょう。

部屋の雰囲気で差別化が難しい1Kだからこそ、意味があるのかと思います。

今後も空室には、何かしらの家具や小物を置いていきたいと考えています。







[2013/06/20 08:00] | 空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
モデルルーム化③
モデルルーム化と言っても、

ただ見せるために家具を置くのか、

「家具付き」として貸すのか、

いろいろな方法があると思います。



私の場合、「家具付き」としようと思いました。

一人掛けソファ、テーブル、マガジンラックを置いて、

カーテンやラグも備えました。

大きな予算はかけられないので、高くなくて、

そこそこ見かけがいいものを選ぶようにしました。


一人掛ソファとテーブルで2万5千円くらい使いました。

そのほか、マガジンラック、カーテン、ラグなどは

1万円強で抑えました。

テーブルの上には、グラスやグリーンを置いて、

マガジンラックには雑誌を飾りました。


家具類で3万5千円ほど。小物や消耗品の取り換えで5千円ほど。



家具店をまわったり、通販で買ったり、アンティークの雑貨屋を見に行ったり…

予算も厳しいですし、そもそも「自分が好きなもの」を買えば訳ではないので、

何を基準にして買えばいいのかが難しい


でも、自分で部屋の雰囲気をつくるのは面白かったですね
[2013/06/18 08:00] | 空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
モデルルーム化②
モデルルーム化の続きです。


モデルルーム化といっても、難しいですね。

分譲マンションであれば、インテリアコーディネーターが家具を

揃えますので、素敵な生活空間を提案できます。


私の場合、自分で家具などを選んで、配置するわけです。

それも、限られた少ない予算内で


失敗したらセンスの部屋になってしまって、逆効果になってしまう可能性もあります。

近隣の物件で、家具や小物などを置いた1Kの部屋があったので見たことがあるのですが、

なんとなく安っぽくて、生活感が出てしまっているように感じました。



地域に1Kやワンルームはあふれていますし、いわゆる「家具家電付」の部屋も

多くあります。新しさでは他物件に劣りますし、機能面だけではインパクトがありません。

やはり、モデルルーム的な演出をすることで、内覧に来た人の滞在時間も長くなって、

入居に結び付けることもできるのではないか、と考えました。


といっても、家具や小物選びのセンスに自信があるわけではないのですが…。


                              つづく


[2013/06/15 08:00] | 空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
モデルルーム化
空室対策としてのモデルルーム化について。


分譲マンションやモデル住宅を見に行くと、オシャレな家具が置いてあったり、

外国製のキッチングッズが揃えてあったりして、魅力的に見えますよね。


最近は、賃貸物件でもモデルルームのように、家具や小物を置く部屋もあるようです。

ファミリー物件であれば、リビングなどもありますのでモデルルーム化できます。

ただ、それなりのモノを置けば、それなりの資金が必要になります。


1Kやワンルームのような単身者用の物件ではどうなのでしょう。

部屋が一つしかないことが多いので、置けるスペースは限られます。

大きな家具を置くと、逆に狭く見えるかもしれません。



しかし、単身者用の物件は狭いからこそ差別化も難しい。

特に、ネットなどを考えると、視覚的な差別化が必要だと思います。



1棟目を取得したとき、空室が複数ありました。

1室は、ブログにも書いたように、大幅なリフォームを施しました。

そのほかの空室で、私が考えた対策はモデルルーム化です。

比較的状態が良い部屋に家具などを置こうと思ったのです。 


                                 つづく
[2013/06/13 11:00] | 空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
ついに…
満室だった1号物件ですが、ついに退去予告が来ました


それも、2室…


1Kですので、入居者の回転は早いので、当然と言えば当然です。

7月くらいに空きそうです。

どちらも契約から1年以内の退去となります。早いですね。



タイミング的には厳しい時期ですが、早く新しい入居者を決められるように頑張ります。

空室対策につてもブログに書いていきたいと考えています


[2013/06/11 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム⑥
1棟目取得後のリフォームの続きです。

大幅なリフォームした部屋は、リフォーム後、

4カ月以上経っても決まらなかったので、

礼金を0にして、募集家賃も少し下げました。



ほかの部屋は、少し埋まりました。

1階の最も安い賃料の部屋に生活保護の人が入居しました。

それに、初期費用が安いプランで募集していた部屋が決まりました。



ただ、大幅リフォームによるPR効果で入居付けするという

狙いは、うまくいきません。

リフォームした部屋が埋まらないし、PR効果による入居もない…


結局、半年ほど経って、大幅リフォームの部屋は決まりました。

なぜ、失敗したのか?


大幅リフォームした部屋は、それなりにカッコ良かったし、

特徴のある部屋だと思います。

ただ、地域に合った部屋ではなかったのではないか。


物件は、住宅街に位置していますが、中心市街地までは徒歩圏ではありません。

もっと中心市街地に近い立地であれば、もっと早く決まっていたと思います。



やはり、部屋だけが良くても、その地域や物件に合った部屋であることが

大切だと思いました。

どのような人が入居を考える物件なのか、そこを間違えると、

いい部屋を作っても苦労してしまいます。

勉強になりました…






[2013/06/08 11:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム⑤
1棟目取得後のリフォームの続きです。

大幅なリフォームを施した部屋ですが、

それなりの反応はあったようです。

興味本位の人で見に来た人もいたようですし、

ある意味、物件全体へ注目を集めるという効果はあったのかもしれません。


ただ、2カ月経っても、3カ月経っても、4カ月経っても、

その部屋は入居者が決まりません


では、そのほかの部屋への誘導に成功したかと言えば、それも成功しませんでした。

1室は決まりましたが、それは大幅リフォーム前です。



大幅なリフォームをした理由は、機会損失を防ぐことが大きな目的でしたが、

その1室さえ決まらず、経営的にも厳しい状況が続きました。

「なんで決まらないのだろう」、「センスがないのかな」とドンドン不安が募って、

自信を喪失しました。



正直言って、1部屋を埋めるのがこんなに難しいとは思っていませんでした



なぜ、大幅なリフォームは失敗したのでしょう?
[2013/06/05 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
1棟目リフォーム④
1棟目取得後のリフォームの続きです。


結局、傷みのひどかった1室に35万円(リフォーム業者に払う額のみ)ほど

のリフォームを施しました。


工事が終わってみると、確かに近辺の1Kにはない部屋になっていました。

物件全体が新しくはないので、その古さを活かした雰囲気の部屋となりました。


1割ほどは家賃をアップし、「礼金1ヵ月」。

周りは「敷金なし、礼金なし」の物件ばかりですので、強気の設定です。


前に書いたように、この部屋のリフォームの意味は物件全体のPRも兼ねています。

そのため、すぐに決まるのではなく、ほかの部屋を埋めながら、2~3ヵ月くらい

かけて契約に至ればいいかな、と考えていました。



ただ、募集を始めたのは夏で、人の動きが少ない時期。

そんなに上手く物事は進みません…



[2013/06/03 08:00] | 1号物件 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
オカネのため
不動産投資をする目的は、もちろん、利殖ですよね。

利殖という言葉にはいいイメージはないかもしれませんが、

基本的には利益が生まれなければ、投資や事業をする意味はありません。

なかには、「社会に貢献したい」、「遣り甲斐がある」、「生活空間をつくるのが楽しい」

という人もいると思いますが、利益が出なければ続けることはできません。

ただ、「利益を得て、何をしたいか?」という部分は、それぞれ異なるでしょう。




私の場合、物質的に豊かな生活をしたいという憧れはありますが、高級車やブランド品

がほしいから不動産投資を始めたわけではありません。(ほしくない訳ではありません)



私は経済的な面での不安や不満があったのでアパート経営をはじめました。

不安というのは、厳しい給与生活。

不満というのは、サラリーマンとしての働き方や遣り甲斐への疑問です。

不動産投資を「お金のため」と考えると、経済的な不安解消が大きな目的

であるはずなんですが、サラリーマン生活への不満というのも大きいと思います。



ほかのサラリーマン大家さんがどのような考えか分かりませんが、

サラリーマン的な価値観やハードワークに疑問を持っていました。

それに、「もっと自分がやれることがあるのではないか」という

淡い野心があったのかもしれません。

経済的なことだけを考えると、不動産投資などには手を出さず、

ひたすら堅実な生活を続ける、という選択肢もあったと思います。



オカネのためのアパート経営ですが、

オカネのためだけではない。

私の場合は、そういうことです。




[2013/06/01 08:00] | オカネ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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