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戸建購入
古い戸建を購入しました

不動産屋から川上情報をもらったとか、

銀行からの紹介された任意売却物件とか、

そんなものではありません。

不動産サイトに掲載されていたフツーの物件です。

築30年弱の小さな戸建で、現金で買いました。



以前からサイトに掲載されていることは知っていたのですが、

値下げされて表面利回りが10%弱になったので、交渉してみようと…



現金買いを前提に考えていたので、資金的に無理はしないつもりで交渉スタート。

希望の金額を仲介する不動産会社に伝え、オーナーに話をふってもらいました。

すると、100万円ほど価格が下落。それでも、私の希望価格とは開きがあったのですが、

お互い歩み寄るかたちで契約に至りました。


結果的に、表面利回りは12%。

入居中ですので、リフォームや客付けは必要ありません。

保険や管理費用を除いても、10%程度の利回りは確保できると思います。



資金効率が悪いことは分かっていたのですが、

良い物件を見つける能力や人脈もないし、

「手間がかからない」(退去がなければ)と言われる戸建に憧れもあって、

買ってしまいました。



本当は2棟目のアパートを買いたかったのですが、

予想以上に交渉がトントン進み、

現金決済のため、あっという間に決済に至りました


 つづく…

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[2013/10/30 22:00] | 戸建 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
なんとか1室
前回、「入居者のためにお金を使いたい」と書きましたが、

入居者へのプレゼントを付けたら、お客さんや業者からの

問い合わせがありました。

そして、1室入居が決まりました。



繁忙期にプレゼント企画などをすることあるようですが、

この時期にプレゼントは珍しいようです。

何をプレゼントするか?もポイントかもしれません。

空室の間に設備面も充実させましたので、

その効果もあったのかもしれません。



「プレゼント効果」はありがたいのですが、

プレゼントは誰でも出来ることですし、

ほかのオーナーさんも始めれば差別化にはなりません。

一時的な効果だと思います。

理想としては、低コストで設備を充実させ、

家賃を上げて、収益性を高めたいです



キャンペーンなどの即効性のある対策、

物件の魅力を高める設備、

物件を知ってもらうための営業活動、

勉強することがたくさんあって、楽しいです


[2013/10/22 23:00] | 空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
誰のためにお金を使うか
ブログ、サボってしまいました。

季節の変わり目、体調を崩していました…


秋になって、人の動きも出てきたようですね。

ただ、私のアパートは良い話がありません

いろいろ問題があるのは分かっているのですが、

できることから手を打たなければいけませんね。


そこで、管理会社に再度、相談したところ、

「他業者の担当者へのインセンティブをつけてはどうか?」

という提案がありました。

少し前の空室対策の本を見ると、

「担当者に奨励金などを与える」って書いてありますね。

私が物件を持っている地域では最近、

担当者にインセンティブをつけることが少なくなってきているみたいです。

そこで、今の時期に「担当者に商品券プレゼント」とすれば効果があると…。


確かに一定の効果はあるかもしれません。

しかし、地域的に1Kの空室が多く、各社は自社の管理物件を優先する傾向が強いはずです。

それに、できるだけ入居者のためにお金を使いたいという思いもあります。



「誰のためにお金を使うのか?」というのは、バランスですね。

広告料も競合物件並みには必要だし、あるときは担当者へのインセンティブも必要でしょう。

ただ、基本的には「良い部屋を提供する」ためにお金を使うべきだと思います。

インセンティブよりも、入居者のために投資をしようと考えています






[2013/10/16 00:00] | 空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
地域密着型…
先日、ある地場不動産業者の社長と話す機会がありました

その社長曰く、「昨年から忙しい」とのこと。

住宅関連の着工が増えていますので、当然、戸建向けやマンション用地などの

取り引きが増加。収益物件に関しても、県内外の投資家の動きが活発化している

ということです。なかなかいい物件がないはずですね…。




そして、気になったのが、太陽光発電関連の動き。

太陽光発電設備の設置に適している用地を探している人が多いようです。

そういえば、あるデベロッパーからも

「太陽光発電を置くことができるような土地を持っている人を紹介してくれ」と

最近、言われました。

地場企業などが中規模の発電施設をつくる動きが続いているようです。



「少しでもお金になるなら、土地を貸してもいい」と思っている人は結構いるはずです。

ただ、「貸したい人」と「借りたい人」を結び付けるのは難しい。

地域の人脈と不動産ビジネスのアンテナの両方を持っていると、商売になるんですね。

改めて、不動産業って地域密着型の産業なんだと思いました。



最近、県外の投資家が現物を見ないままに、数千万円の収益物件を買うこともあるようです。

私は地域密着で頑張ります





[2013/10/04 08:00] | 不動産投資全般 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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